UR賃貸の家賃値上げ（家賃改定）はいつ・いくら？改定ルールと家賃が高い理由

「UR賃貸から家賃改定のお知らせが届いた。これって値上げ？」「URは更新料がないのに、家賃は上がるの？」――UR賃貸にお住まいの方や、これから申込む方からよく聞かれる疑問です。

結論から言うと、UR賃貸の家賃は、周辺の同じような住宅の家賃（近傍同種家賃）と差が開くと、契約更新日に改定されることがあります。ただし改定にはUR公表の「継続家賃改定ルール」があり、差額の全部が一度に上乗せされるわけではありません。低所得の高齢者・子育て世帯などには、値上げ分を抑える特別措置もあります。この記事では、UR都市機構の公式資料をもとに、家賃改定のしくみと「家賃が高い」と感じる理由、家賃を抑える方法を解説します。

UR賃貸の家賃は値上げされる？

UR賃貸の家賃の決め方は、「住まいのしおり」の「継続家賃の改定について」に書かれています。

• UR賃貸住宅の家賃は、独立行政法人都市再生機構法で、近傍同種の住宅の家賃を基準として決める、いわゆる市場家賃が基本
• 住んでいる人の家賃（継続家賃）の改定は、居住者の代表を含む学識経験者等でつくる諮問機関がまとめた「継続家賃改定ルール」に従って行う

つまりUR賃貸は、公営住宅のように収入に応じて家賃が決まるしくみではなく、周辺の家賃相場に合わせるしくみです。周りの相場が上がって差が開けば、住んでいる人の家賃も見直されることがあります。

2015年のルール見直しで、改定のしかたが変わった

UR都市機構の2015年12月の報道発表によると、継続家賃改定ルールは次のように見直されました。

見直しの目的は、インフレなどで近傍同種家賃が上がったときに速やかに対応し、新しく入居する人の家賃とのバランスをとることだと説明されています。

家賃改定はいつ・いくら？継続家賃改定ルールの中身

UR公式サイトの「継続家賃の改定について」と住まいのしおりに書かれているルールをまとめます。

改定後の家賃の計算式

改定後の家賃は、次の2つの金額から計算します（住まいのしおりより）。

• 差額配分家賃（X）：改定前の家賃 ＋（近傍同種家賃 − 改定前の家賃）× 1/2
• スライド家賃（Y）：改定前の家賃 × 近傍同種家賃の変動率

XがYより大きければ「X × 2/3 ＋ Y × 1/3」、XがY以下なら「X」が改定後の家賃です。

計算式は、近傍同種家賃との差を少しずつ縮めるつくりになっています。また式の上では、近傍同種家賃のほうが低ければ、Xは改定前の家賃より低くなります。実際に自分の住宅がどうなるかは、届いた通知文や、通知文に書かれた問い合わせ先で確認してください。

値上げを抑える「特別措置」

URは、低所得の高齢者世帯などの暮らしの安定に配慮して、家賃改定による値上げを抑える特別措置を設けています。住まいのしおりに書かれている内容は次のとおりです。

障がいの程度などの細かい条件は住まいのしおりに書かれていますが、自分が当てはまるかどうかは、団地の管理サービス事務所または管轄の住まいセンターに問い合わせるのが確実です。年金暮らしの方は年金受給者のUR賃貸、高齢の方向けの制度はUR賃貸の高齢者向けガイドもあわせてご覧ください。

「UR賃貸は家賃が高い」と感じる理由

「UR賃貸は家賃が高い」という声もよく聞きます。公式資料と当サイトのデータから、理由を3つに分けて考えます。

1. 家賃が周辺相場（市場家賃）で決まる

URの家賃は近傍同種の住宅の家賃を基準に決まります。収入に応じて家賃が下がる公営住宅とは違い、駅に近い団地や都心の団地では、民間の賃貸とあまり変わらない家賃になります。その代わり、礼金・仲介手数料・更新料がかからず、保証人も要りません。

2. 府県・エリアで家賃が大きく違う

当サイトが毎日チェックしている募集データ（2026年4月〜10月、関東は5月末から。共益費を除く）で、家賃の中央値を府県別に比べると次のとおりです。

東京・神奈川で探していると「URは高い」と感じやすい一方、関西や愛知では家賃5万円以下の部屋も珍しくありません。

3. 共益費が別にかかる

UR賃貸では家賃とは別に、毎月共益費を払います。住まいのしおりによると、共益費は団地内の階段灯の電気料、ゴミの処理費、共用部分の清掃費、植栽の手入れなどに使われ、物価の変動などの理由がある場合は額を見直すとされています。部屋を比べるときは、家賃と共益費の合計で考えましょう。

家賃を抑えてUR賃貸に住む方法

家賃改定は自分では止められませんが、最初の家賃を抑えることはできます。

1. 割引制度を使う：子育て割・U35割・近居割など、条件に合えば家賃が下がる制度があります。詳しくはUR賃貸の割引制度まとめをご覧ください
2. 家賃の安いエリア・団地を選ぶ：同じ府県でも、バス便の大規模団地は家賃が下がる傾向があります。家賃5万以下のUR賃貸で府県ごとの団地をまとめています
3. 空き待ち登録で安い部屋を逃さない：家賃の安い部屋ほど人気で、早く埋まりがちです。空室が出たら通知が届く空き待ち登録を使うと、見逃しを減らせます

当サイトの紹介対象の団地から、家賃の中央値が3〜4万円台の団地を挙げます（当サイト調べ・2026年4月〜10月の募集）。

有野（家賃の中央値 約3.5万円）と鈴蘭台第1は鈴蘭台・北区の団地ガイド、西大和片岡台（約3.5万円）は奈良の団地ガイドで詳しく紹介しています。中登美第3団地、南花台団地のガイドもあわせてご覧ください。

UR賃貸のデメリット全体はUR賃貸のデメリット8つと回避策で正直にまとめています。

よくある質問

UR賃貸の家賃は値上げされますか？

値上げされることがあります。UR賃貸の家賃は周辺の近傍同種家賃を基準にした市場家賃が基本で、住んでいる人の家賃も、近傍同種家賃との差が5％を超えると契約更新日に改定の対象になります。前回の改定から2年未満の住宅は対象外です。

UR賃貸の家賃改定はいつ行われますか？

各住宅の契約更新日に行われます。2015年のルール見直しで、それまでの3年ごとの一斉改定（4月1日）から、住宅ごとの契約更新日に改定する方式に変わりました。対象の住宅には事前にURから改定通知文が届きます。

UR賃貸の家賃改定で、家賃はいくら上がりますか？

継続家賃改定ルールの計算式では、近傍同種家賃との差額の2分の1を基本に、近傍同種家賃の変動率も加えて決めるため、差額がそのまま上乗せされるわけではありません。実際の金額は届いた改定通知文で確認してください。

UR賃貸の家賃値上げを避ける方法はありますか？

一定の所得以下の高齢者世帯・子育て世帯・心身障がい者世帯・生活保護世帯は、申請すると改定後の家賃を改定前の額まで減額する特別措置を受けられます。自動では適用されないため、管理サービス事務所または住まいセンターに相談してください。

参考

UR都市機構 公式サイト（2026年11月確認）

• 継続家賃の改定について｜UR賃貸住宅にお住まいの方へ
• 住まいのしおり（参考）「継続家賃の改定について」（改定ルール・算定式・特別措置・PDF）
• 継続家賃改定ルール本文（PDF）
• UR賃貸住宅の「継続家賃改定ルール」の見直しについて（2015年12月24日 報道発表・PDF）
• 住まいのしおり 第一編「5. 家賃等のお支払い」（共益費・PDF）
• よくあるご質問｜UR賃貸住宅（1年ごとの自動更新・更新料）